Program Tapera, yang diatur oleh pemerintah melalui Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2024 sebagai revisi dari Peraturan Pemerintah Nomor 25 Tahun 2020, merupakan upaya untuk mengelola tabungan perumahan bagi rakyat. Program ini dirancang khusus untuk memfasilitasi kepemilikan rumah bagi masyarakat.

Namun, seperti setiap kebijakan lainnya, penerapan Tapera juga menimbulkan berbagai dampak, baik positif maupun negatif, terhadap industri properti di Indonesia. Selain itu, ada sebagian masyarakat yang kurang setuju dengan kebijakan ini, karena mereka merasa beban kontribusi Tapera menambah tekanan finansial, terutama bagi pekerja yang penghasilannya terbatas.

Dalam artikel ini, kita akan mengkaji secara mendalam bagaimana Tapera mempengaruhi berbagai aspek dari industri properti, dari sisi pasar, pengembang, hingga potensi jangka panjang industri ini.

Baca juga: Dampak dan Strategi Mengatasi Kenaikan PPN bagi Investor Properti

Apa Itu Tapera?

Indonesia, dengan populasi yang terus bertambah, menghadapi tantangan besar dalam menyediakan perumahan yang layak dan terjangkau bagi seluruh warganya.

​Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 25 Tahun 2020, Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) merupakan skema investasi jangka panjang yang dirancang untuk memfasilitasi kepemilikan rumah bagi masyarakat. Kontribusi yang dikumpulkan dari anggota secara rutin akan dimanfaatkan untuk mendanai perumahan atau dikembalikan kepada anggota setelah program selesai.

Dampak Tapera Terhadap Industri Properti

​Kebijakan Tapera, yang bertujuan untuk meningkatkan akses masyarakat terhadap kepemilikan rumah, memiliki dampak yang signifikan terhadap industri properti di Indonesia.

Dampak tersebut meliputi peningkatan permintaan akan hunian terjangkau, tekanan pada pengembang properti, serta potensi perubahan dalam pola investasi dan pengembangan properti di masa depan seperti penjelasan berikut ini.

​1. Peningkatan Permintaan akan Hunian Terjangkau

Penerapan Tapera secara langsung memicu lonjakan permintaan terhadap perumahan yang harganya lebih terjangkau. Tapera membuka peluang bagi masyarakat berpenghasilan rendah untuk menyisihkan dana dan memperoleh pembiayaan rumah melalui mekanisme yang lebih sederhana dan terjangkau.

​Dengan adanya fasilitas ini, banyak masyarakat yang sebelumnya tidak mampu membeli rumah kini memiliki kesempatan untuk mewujudkan impian mereka. Hal ini pada gilirannya mendorong peningkatan permintaan terhadap hunian kelas menengah ke bawah, terutama di wilayah-wilayah pinggiran kota yang masih menawarkan harga lahan yang relatif murah.

Baca juga: IKN Pindah, Bagaimana Pengaruhnya Pada Pasar Properti Jakarta?

​Menurut data yang dihimpun oleh Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR), terdapat peningkatan signifikan dalam jumlah MBR yang mengajukan permohonan pembiayaan perumahan sejak diberlakukannya Tapera. Ini menunjukkan bahwa kebijakan tersebut berhasil menciptakan pasar baru yang sebelumnya kurang terjangkau oleh pengembang properti.

2. Tekanan pada Pengembang Properti

Namun, dibalik peningkatan permintaan tersebut, pengembang properti menghadapi tantangan baru dalam memenuhi kebutuhan pasar yang semakin besar.

​Pengembang yang selama ini lebih fokus pada segmen menengah atas kini harus beradaptasi dengan permintaan akan hunian terjangkau, yang notabene memiliki margin keuntungan yang lebih tipis.

Biaya produksi yang tinggi, terutama di kota-kota besar, menjadi salah satu hambatan utama dalam menyediakan rumah dengan harga yang sesuai dengan daya beli MBR.

​Selain itu, pengembang juga dihadapkan pada tantangan regulasi yang lebih ketat. Tapera menuntut pengembang untuk memenuhi standar tertentu dalam pembangunan perumahan bagi MBR, termasuk dalam hal kualitas bangunan dan infrastruktur pendukung. Hal ini menambah beban biaya yang harus ditanggung oleh pengembang, yang pada akhirnya bisa mempengaruhi harga jual rumah.

Baca juga: Rumah Inden vs Ready Stock: Simak Kelebihan dan Kekurangannya

​Tidak sedikit pengembang yang kemudian mengalihkan fokus mereka ke daerah-daerah pinggiran atau kota-kota kecil yang menawarkan biaya tanah dan pembangunan yang lebih rendah.

​Namun, langkah ini pun bukan tanpa risiko, mengingat potensi pasar di daerah tersebut belum tentu sebesar di kota-kota besar. Oleh karena itu, pengembang harus cermat dalam menentukan strategi pemasaran dan pengembangan untuk tetap bisa bersaing di pasar yang semakin kompetitif.

3. Potensi Perubahan dalam Pola Investasi dan Pengembangan Properti

Di samping dampak langsung terhadap pasar dan pengembang, Tapera juga memiliki potensi untuk mengubah pola investasi dan pengembangan properti di masa depan.

​Dengan semakin tingginya permintaan akan hunian terjangkau, para investor properti mungkin akan lebih memilih untuk mengalokasikan dananya pada proyek-proyek yang mendukung segmen ini.

Hal ini bisa mendorong perubahan dalam portofolio investasi properti, yang selama ini lebih didominasi oleh segmen menengah atas dan komersial.

Baca juga: Penjelasan dan Perbedaan Suku Bunga Tetap dan Mengambang

​Selain itu, dengan adanya dukungan pemerintah melalui Tapera, pengembang mungkin akan lebih tertarik untuk menjalin kemitraan dengan Badan Pengelola Tapera (BP Tapera) atau lembaga-lembaga keuangan lainnya dalam mengembangkan proyek-proyek perumahan bagi MBR. Kemitraan semacam ini bisa membuka peluang baru dalam pembiayaan dan pengembangan properti yang lebih inklusif dan berkelanjutan.

Namun, potensi perubahan ini juga membawa tantangan baru. Pengembang dan investor harus mampu mengelola risiko dengan lebih hati-hati, terutama terkait dengan fluktuasi pasar dan perubahan kebijakan pemerintah di masa depan.

Keberhasilan dalam beradaptasi dengan dinamika pasar yang baru ini akan menjadi kunci bagi kelangsungan dan pertumbuhan industri properti di Indonesia.

 

Baca juga: 20 Istilah Perbankan dalam Transaksi Properti yang Wajib Diketahui​

​Kesimpulan

Dalam kesimpulannya, Tapera sebagai kebijakan nasional memiliki dampak yang signifikan terhadap industri properti di Indonesia. Kebijakan ini, meskipun dirancang untuk memfasilitasi akses perumahan bagi MBR, juga membawa tantangan baru bagi pengembang dan investor properti.

​Industri properti di Indonesia harus mampu beradaptasi dengan dinamika pasar yang baru ini, sekaligus memanfaatkan peluang yang ada untuk tetap bertahan dan berkembang di tengah persaingan yang semakin ketat.

Keberhasilan penerapan Tapera sangat bergantung pada sinergi antara pemerintah, pengembang, investor, dan masyarakat. Dengan kolaborasi yang baik, diharapkan kebijakan ini tidak hanya mampu memenuhi kebutuhan perumahan masyarakat, tetapi juga mendorong pertumbuhan dan keberlanjutan industri properti di Indonesia.

​Di tengah tantangan dan peluang yang ada, Tapera bisa menjadi katalisator bagi transformasi industri properti menuju arah yang lebih inklusif dan berkelanjutan.